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模式解鎖 : 中國“以房養老”模式的未來在哪里?

   日期:2019-12-25     來源:深家協精裝院    評論:0    
核心提示:“以房養老”在我國仍然具有強大的發展潛力,尤其是在大城市中。“空巢群體”、“獨居老人”并不是少數派,他們恰恰是“以房養老”的潛在需求群體。中國“以房養老”模式的未來,需要多地產、金融、保險、政府、住宅等多個產業鏈擰成繩結,合力推進,完善“以房養老”產品設計,才能為今后的長效發展奠定根基。
     “以房養老”在國際上已經是較為成熟的養老模式之一。很多年前在我國就受到了廣泛的關注,但是因為由于傳統觀念和一系列顧慮因素存在,政策、法律方面的不完善,影響了“以房養老”模式在國內的推行。

國外經驗來看,公眾的支持和認同、政府的參與和法律保障、成熟的產業形態、多樣化的產品等都是“以房養老”業務發展的重要保障,值得我們借鑒和完善。

例如:

日本采用“政府為主,民營為輔”的模式,提供兩種住房反向抵押貸款類型:政府參與型和民營機構參與型;美國則基于完善的金融市場環境,提供有豐富靈活的養老地產及反向抵押貸款產品;新加坡實行“剩余價值繼承人”制度,減少信息不對等產生的利益糾紛。

在國內,我們提及的“以房養老”典型模式有三:售房養老、租房養老、反向抵押。售房養老和租房養老如果要保證老年人晚年的生活質量,則要求的老年居住者至少擁有兩套房產,否則在出租和出售房屋后,他們會面臨棘手的居住問題,這樣的狀況多以降低原有居住水準和生活品質為解決方案。

因此,“反向抵押”養老模式的目標鎖定了僅有一套房產的養老人群,也是中國“以房養老”模式重點關注的人群。

作為多元養老模式中的一種,“以房養老”具有強公共屬性,并牽連多方的利益,復雜的運作機制讓其在缺乏“政策”支持和監管的情況下很難順利推行。中國以房養老的現狀其實可以從供給側和需求側兩面去解讀

01
供給側分析

“以房養老”模式,供給側主要面對的是老齡化風險、市場風險、利息風險、政策風險、法律環境的風險、不確定性風險,等等。這實際上是一個連鎖的風險反應。

從無法回避的老齡化風險講起。我國人口老齡化的現狀,是老齡化的同時伴隨人口數量的逐年減少,這也導致了就業年齡人口占比下降速度要遠比總人口規模飛速下降,住房反向抵押是長線業務,人口結構和數量的長期變化曲線對住房反向抵押市場將會產生影響。

尤其是在政策扶植力度不夠,法律環境不完善的狀況下,像是房地產稅如何執行這樣的問題也會影響供給端,如保險公司、開發商對市場的判斷。

無論如何,房地產的活躍程度和需求程度降低成為可預見的未來。

另一方面,我們可以看到“負利率”席卷全球對“反向抵押”模式的影響:

世界范圍內像日本和歐洲國家已經率先將存款利率調成負值。現實層面來說,我國2018年全年度平均通脹率為3.13%,存款利率活期僅為0.35%,定期最高也僅在2.75%。由此可見,中國已經一只腳邁入了“負利率”中。

這也帶來兩個明顯的趨勢:

①基于對壞賬率的考量,商業銀行開始不愿意為企業提供借貸服務,也就是我們常說的“惜貸行為”

②個人房地產貸款開始對商業銀行更具有吸引力。首先是因為銀行可以收取可觀的利息,另外個人房地產抵押貸款的違約率接近于零,即便房地產市場面臨巨大危機,其若干年后仍會恢復元氣。

基于上述兩點,真正能讓市場活躍的關鍵最終落在了“人”上。居住的需求是多元的,除了剛性居住需求以外,養老也是每個人的必由之路,其所蘊藏的市場價值超乎想象。


02
需求側分析

從需求端角度而言,適用于那句在提到“以房養老”時常常會提到的:“市場很冷,騙子很熱”。“以房養老”的需求是并不小眾,而市場環境可以說是缺失的。“反向抵押”市場還處于“待啟動”的狀態。

今年7月份披露的中安民生用“賣房養老”的騙局,在不到1年的時間里就騙取了600余名老人抵押房產,其中涉案資金高達十多億元。雖說唏噓,但也讓我們真實窺探了“以房養老”需求的一隅。

對于“以房養老模式探索”我國并非沒有進行過嘗試
       2005年,南京試行了“以房換養”保險,成為我國最早推行“以房養老”模式的案例:其限定了60歲以上無兒無女的孤寡老人可以把獨立產權的房屋抵押給老年公寓,同時入住。養老機構會將老人抵押的房屋進行出租,以此來支付老人在公寓的房租以及生活所需。在老人過世后,房屋會作為抵押品歸養老機構所有。

但是該項目是由民營企業運營,缺乏政府支持和相應的政府補貼制度,社會公信力不足,在經驗尚淺的情況之下,項目僅運營了3年就終止了。

當然,嘗試的腳步沒有就此結束,2007年,上海和北京也分別試行了“以房自助養老”“和養老房屋銀行”模式。雖然吸取了“南京”的失敗經驗,卻由于文化、社會等方面的因素推行受阻。

首當其沖是老年人與簽訂協議的機構存在信任問題,不透明的養老機構收費制度讓許多對該模式感興趣的老年人望而卻步;其次是關于抵押物與老年人能收到的貸款間存在微妙的沖突,未知升值空間的存在讓許多人在聽到需要簽訂“房屋轉讓協議”的那一刻就打了退堂鼓。

根深蒂固的傳統文化因素,房地產遺贈后代天經地義,并且,家族群體利益的考量也是住房反向抵押市場的重要影響因素之一。


03
后記

綜上所述,我們會發現“以房養老”市場的主要矛盾,是“需求側”與“供給端”的矛盾

一方面,“以房養老”有序發展要有明確的法律支持,產權、房產稅等等法律障礙亟待解決途徑;另一方面,要加強“以房養老”的頂層設計,制定具體的政策和細節,提供相應的政策優惠措施,并加強政府對各參與主體的有效監管。

由于涉及擔保、法律和金融服務等環節,這方面的市場的教育幾乎一篇空白。社會對“以房養老”信任度需要建立在居住者對于該概念有清晰的認知之上。同時還需要有堅實的法律后盾作為大眾參與“以房養老”模式的“保障”

商業供給側,首要解決的問題是尋求良好的模式和產品為市場提供多元選擇。實際上,現在房地產正處于從粗放型向精細型轉型期。住宅產品力成為了房地產市場面對競爭的重要手段,加強對產品的研發設計,是對抗供給側風險的不可或缺的一環。

“以房養老”在我國仍然具有強大的發展潛力,尤其是在大城市中。“空巢群體”、“獨居老人”并不是少數派,他們恰恰是“以房養老”的潛在需求群體。中國“以房養老”模式的未來,需要多地產、金融、保險、政府、住宅等多個產業鏈擰成繩結,合力推進,完善“以房養老”產品設計,才能為今后的長效發展奠定根基。

 
 
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